房地產估價行業當前形勢與未來前景

房地產估價行業當前形勢與未來前景

柴  強

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長 

近期，時常有估價機構負責人和估價師關心、詢問房地產估價行業當前形勢及未來前景。在此簡要談談個人了解的情況和看法。

近年來，受房地產估價行業外部及內部多重因素影響，包括經濟發展速度由高速轉為中高速，房地產市場處在調整期，房屋征收、土地使用權出讓、房地產抵押等活動的數量有所減少，以及包括地方政府、國企等在內的客戶（估價需求者）資金緊張，還有一些客戶為了“降本增效”而壓縮資產評估方面的開支等，使得房地產估價的傳統業務量有所下降，收入有所降低，被拖欠評估費問題也較突出，許多估價機構生存發展比較困難，對行業前景比較擔憂。

面對新形勢新挑戰，廣大估價機構和估價師應堅定未來發展信心。黨的二十屆三中全會提出進一步全面深化改革，構建高水平社會主義市場經濟體制，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用。這些決策部署，使得專業估價存在的基礎更加穩固。房地產開發經營行業并不能完全代表包括房地產估價行業在內的整個房地產業。房地產估價行業既服務于增量房地產市場，又服務于存量房地產市場，還服務于房地產運營管理等，其未來前景十分廣闊。從長期看，房地產估價業務具有持續性、穩定性、成長性，具體可以從以下幾方面來看。

一是房地產各不相同、價值高，有專業估價服務的內在需求。

二是房地產估價的對象（或客體）量大面廣。房地產就是房屋、土地、構筑物等不動產。據世界銀行有關資料，房地產在一個國家或地區總財富中的占比高達50％～70％，即其他各類資產價值之和也不及房地產價值。

三是房地產需要專業估價服務的情形很多，不僅買賣、租賃等常規交易需要估價，抵押、征收、稅收、司法處置、損害賠償、分家析產、更新改造、資產管理、財務報告、資產證券化等也都需要估價，甚至更加需要估價。

四是房地產估價機構和估價師深知房地產價值價格的影響因素及其變化或改變帶來的房地產價值價格變動，熟悉房地產市場和有關制度政策，還可以從事多種多樣的房地產咨詢業務，如房地產市場調研、盡職調查、調查評價、存量盤活利用、優化整合、保值增值、項目可行性研究、定價或出價建議等咨詢服務。

五是從美國、英國、日本等發達國家和我國港澳臺地區來看，房地產估價都是專門的職業和行業，并都有估價專業組織，此外還有國際測量師聯合會（FIG）、世界估價組織協會（WAVO）、國際估價標準理事會（IVSC）、國際估價官協會（IAAO）等國際估價組織。戴德梁行（DTZ）、世邦魏理仕（CBRE）、仲量聯行（JLL）、第一太平戴維斯（Savills）、高力國際（Colliers）等國際房地產咨詢機構已有上百年發展歷史，房地產估價業務一直是其核心業務之一。

此外，即使新一輪科技革命，大數據、數字化、人工智能特別是自動估價模型（AVM）不斷在估價中應用，但在可預見的未來，這些科技手段還難以取代估價師，只是輔助估價師更好地估價，如提高估價效率和準確性。目前，房地產抵押貸款前的自動估價、網絡詢價只是替代過去的電話口頭預估、詢價，起著初步判斷抵押物價值能否滿足貸款額要求的作用。初步判斷能夠滿足要求后，還應根據有關法律法規等規定，正式委托估價。

更何況《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度”，《資產評估法》還規定了“法定評估”業務，并規定“評估機構開展法定評估業務，應當指定至少兩名相應專業類別的評估師承辦，評估報告應當由至少兩名承辦該項業務的評估師簽名并加蓋評估機構印章。”即房地產法定評估業務應當指定至少兩名注冊房地產估價師承辦，評估報告應當由至少兩名承辦該項業務的注冊房地產估價師簽名并加蓋估價機構印章。

再就是當前和今后一段時期估價行業面臨的形勢，既受周期性因素影響，更有結構性變化，特別是我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，各行各業都需要高質量發展，也只有不斷地高質量發展，才能長期生存發展下去。經濟社會越進步，現代服務業會越發達。在經濟形勢和市場不是特別好的時候，人們會更加需要科學決策、精細管理，專業服務的作用將更加凸顯。所有這些都將更加需要估價機構和估價師的專業幫助，比如幫助房地產擁有者對其房地產進行有效合理利用、保值增值等。

同時，廣大估價機構和估價師應清醒地認識到，老一套“走形式”、“套模板”的估價做法已難以為繼，靠低收費招攬業務沒有出路，必須與時俱進、守正創新，發掘新的估價業務，針對新的和潛在的估價需求研發新的估價產品，提供高質量的估價服務。為此，我們倡導估價機構走專業化、市場化、咨詢化、科學化發展之路。

專業化：并非業務單一化，而是在房地產估價及咨詢服務方面要比客戶更專業，能為客戶提供相關專業幫助，為客戶帶來實實在在的好處（利益），或者減少損失，或者防范化解風險等等。估價機構要堅守估價這個主業、精耕細作，在此基礎上適度相關多元發展，也就是拓展的業務要與估價專業相關，與原有估價業務之間能相互促進或能共享資源，避免盲目、過度多元化。

市場化：不過于依賴“法定評估”業務，而應注重開拓有內在需求的自覺自愿委托估價的業務，即“自愿評估”業務。從長遠看，自愿評估需求更多，市場空間更大，業務更具有成長性、持續性、穩定性。

咨詢化：既要做好提供價值或價格證明文件的“鑒證性估價”業務，又要積極開拓和做好估價報告供委托人自用、為其作出有關決策或判斷提供參考的“咨詢性估價”業務，還要努力開展房地產市場調研、可行性研究、有效合理利用、保值增值等有關咨詢業務。

科學化：是在估價理論、估價方法、估價技術手段、估價報告表現形式或格式等方面都不墨守成規，而要守正創新。守正創新不是為了創新而“創新”，不是趕時髦、盲目追求效仿“高大上”、不切實際的創新甚至刻意標新立異，而是為了解決實際問題、保證估價質量、提高估價效率、深化拓展估價業務等，既保留現有的好做法，又不斷與時俱進、開拓創新。

（本文是在2024年8月30日遼寧省房地產估價專業委員會年會上演講的一部分內容的基礎上修改完成。丁金禮、王洪明、楊斌等估價機構負責人和專業人士對本文提出了修改意見建議，在此表示感謝！）

來源：中國房地產估價