解析國有土地上房屋征收估價的要點、難點及建議

引言：征收估價是一項法定估價業務，融合在征收補償和后期可能出現的行政訴訟整個過程之中。解決好征收估價工作的要點、難點，才能從源頭上防范估價機構的執業風險，減少房屋征收補償工作中的糾紛。在此，根據《中華人民共和國資產評估法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》-國務院令第590號、關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知-建房[2011]77號、《湖南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》-湖南省人民政府令第268號、《房地產估價規范》-GB/T50291-2015，結合我們多年的征收估價實際工作經驗，對征收估價工作的要點、難點及建議進行了解析。

一、征收估價的要點

1、依法選擇估價機構

根據《中華人民共和國資產評估法》第二十二條：委托開展法定評估業務，應當依法選擇評估機構。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條也明確了依法選擇估價機構的方式。《湖南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第九條：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，由房屋征收部門組織不少于三分之二的被征收人按照少數服從多數的原則投票選定，或者通過搖號、抽簽等隨機選定方式確定；房屋征收部門應公布被征收人選定或者確定的房地產價格評估機構名單。通過投票決定或者隨機選定方式確定房地產價格評估機構的，應當由公正機構依法公證。由此可見，依法選擇估價機構是征收估價工作的法定程序。

2、受理估價委托

房地產價格評估機構選定或者依法確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產估價機構出具房屋征收估價委托書，并與其簽訂房屋征收估價委托合同，有公證過程的還須提供公證書，房屋征收部門應在征收范圍內公布被征收人選定或者確定的房地產價格評估機構名單。按程序受理估價委托，估價機構從事征收估價業務才有合法依據，才能得到被征收人的認可。

3、確定估價基本事項

房地產估價規范GB/T50291-2015明確估價基本事項主要包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型等。《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條、第十條、第十一條、第十四條分別對估價目的、價值時點、價值內涵、征收估價應該考慮的被征收房屋的因素進行了明確。根據征收估價的特殊性和更高的要求，在實際操作中，注冊房地產估價師應根據征收部門發布的征收范圍公告和征收范圍內房屋調查結果公告初步現場熟悉估價對象的基本情況，以及周邊房地產市場發展狀況，為編制估價作業方案提供可靠依據。

4、編制估價作業方案

估價作業方案應在對估價項目進行分析的基礎上編制，指派兩名以上注冊房地產估價師負責并配備一定數量的估價師助理開展評估工作，明確一名注冊房地產估價師為項目整體負責人。制定工作計劃表、人員職責表，做好職責分工和進度安排。復雜的征收項目還需對全流程可能出現的特殊問題進行梳理和討論，做好處理預案，項目負責人需要全盤熟悉整個項目情況，制定科學清晰的工作思路，做好進場前的培訓和準備工作，形成科學高效的估價作業方案。

5、搜集估價所需資料，并對其真實性、準確性、完整性進行核查和驗證

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規定，征收部門應對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查、明確，并對調查結果在征收范圍內進行公布。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋的調查情況，包括已經登記的房屋調查情況和未經登記房屋的認定、處理結果情況。估價機構應根據征收部門提供的被征收房屋調查結果及相關權屬資料進行核查和驗證。主要核查權屬證書與登記簿是否一致，資料是否完整和齊全，有問題的及時反應給征收部門進行查缺補漏和更正。在實地查勘估價對象前，搜集估價所需資料按估價對象不同分別如下：

A、普通住宅和獨棟住宅所需資料：不動產權證（房屋所有權證、國有土地使用證）、不動產登記薄。

B、商業門面、辦公用房所需資料：不動產權證（房屋所有權證、國有土地使用證）、不動產登記薄；營業執照、如出租還需搜集租賃協議。

C、企業房地產或工業房地產所需資料：不動產權證（房屋所有權證、國有土地使用證）、不動產登記薄；土地出讓協議、規劃部門出具的規劃指標、出讓金繳納憑證；如是純土地還需測繪部門出具的征地紅線測繪報告和圖件資料。

D、在建工程所需資料：“四證一圖一書兩協議再加一報告”，國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、總平面圖，設計說明書、工程施工協議、土地出讓協議、面積初步測繪報告；有預售的還需預售許可證。

E、未經登記認定合法房屋所需資料：未登認定合法房屋的認定資料（相關職能部門應蓋章、簽字）、面積測繪報告。

6、實地查堪估價對象

估價所需資料核查和驗證后進行現場查勘，征收估價現場查勘工作必須細致到位，做好證據保全。實際操作步驟如下：

A、正式查勘前在征收范圍內貼好征收估價入戶查勘告知函，做好準備工作（準備查勘工具和權屬資料，戴好工作牌）；

B、注冊房地產估價師與征收部門工作人員和社區工作人員一同上戶，核實權屬資料登記信息與現狀是否一致，詳實記錄查勘表且不能涂改，詳實拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片（含整棟外觀、入戶門牌號、室內客餐廳、臥房、廚衛、陽臺照片，注冊房地產估價師需現場留影）。被征收人、房屋征收部門、注冊房地產估價師須在查勘表上簽字或者蓋章確認，被征收人還須選擇室內裝飾裝修是協商還是評估并簽字或蓋章確認。 被征收人拒絕在實地查勘表上簽字或者蓋章的；不選擇室內裝飾裝修是協商還是評估的；已選擇不簽字或者蓋章確認的；拒絕入戶進行查勘的；應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證（一般由社區工作人員簽字見證），有關情況應當在估價報告中說明。當天已完成外堪的資料和照片做好整理，并做好拒絕入戶、未能入戶、未簽字情況的記錄和統計。

C、外堪后期拒絕入戶、未能入戶、未簽字的電話通知并做好記錄，注冊房地產估價師和無利害關系的第三人（一般為社區工作人員）共同在入戶門顯眼的地方貼好告知函（主要告知入戶查勘和簽字或蓋章確認的政策要求、最后期限、估價師聯系方式）并現場留影進行證據保全。

D、整理外堪資料，匯總外堪情況，項目負責人和注冊房地產估價師全盤熟悉被征收房屋的區位、權益、實物等影響被征收房屋價值的因素。

E、運用小型無人機對估價對象范圍進行航拍，取得詳細直觀的影像資料。

7、市場調查

市場調查是根據被征收房屋的區位狀況、實物狀況、權益狀況，調查對房地產價值和價格有影響的資料和類似房地產的交易、收益、成本等資料。市場調查是估價方法選用和適用性分析的前提；是估價結果客觀、準確的保障。在征收估價的實際操作中，不僅要調查類似房地產的交易案例、租金案例、土地市場價格、建筑物的成本價格；還需要調查對估價對象所在地區房地產價值和價格有影響的資料，以及估價對象所在區域內同用途房屋和新樓盤的交易價格和租金水平，做到房地產市場狀況和價格心中有數，后期面對被征收人和征收部門進行價格解釋也會胸有成竹。

8、選用估價方法進行測算

根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法進行適用性分析，選用科學適宜的估價方法進行測算，具體《房地產估價規范》第4節已明確，在此不贅述。

9、對技術路線和價格進行分析論證，確定估價結果

估價結果關系到被征收人的切身利益，同時需接受監督和審計，注冊房地產估價師必須遵循獨立、客觀、公正、合法的原則得出估價結果。在實際操作中，需要估價機構的資深估價師和技術總監共同對估價技術路線和不同方法測算過程與結論進行分析論證，對測算結果進行校核，最終得出科學、合理、準確的估價結果。

10、撰寫整體估價報告和分戶的初步評估結果

征收估價報告應采取書面形式，應真實、客觀、準確、完整、清晰、規范，符合《房地產估價規范》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的要求。

11、審核整體估價報告和初步評估結果

在征收估價的實際操作中，估價報告一般采取三級審核。先是估價報告撰寫人自審，主要是核實文字描述、權證登記信息和結果；再是項目負責人按照《估價規范》和《國有土地上房屋征收評估辦法》對報告格式、文字描述、權屬證書登記信息、測算過程和結果進行審核；最終是技術總監終審，主要是對報告格式、文字描述、測算過程，技術參數選取，估價結果的確定進行審核。

12、初步估價結果公示與現場說明解釋

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規定：房地產估價機構應按照委托書或委托合同的約定向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產估價機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產估價機構應當修正。

13、交付估價報告

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規定：分戶初步估價結果公示期滿后，房地產估價機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體估價報告和分戶估價報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶估價報告。第十九條規定：被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，估價機構應當向其做出解釋說明。

14、保存估價資料，估價報告備案

房屋征收估價業務完成后，房地產估價機構應當將估價報告及相關資料立卷、歸檔保管，保存期限不少于三十年。區房屋征收部門應當將評估報告報市房屋征收部門備案。

二、征收估價工作中的難點及建議

1、交易實例的搜集和調查很難取得真實的房地產買賣協議

根據《房地產估價規范》，運用比較法時，可比實例應是實際成交價格，掛牌價等非實際成交價格只能作為估價參考，不能作為估價依據。在征收估價實際操作中，如被征收房屋區域內類似房地產有大量實際交易實例和網上掛牌待售的房屋，但很難取得真實的房地產買賣協議。估價機構實際操作中一般通過街道、社區協助來搜集買賣協議，或向二手房經紀公司出錢購買房地產買賣協議，但不是所有項目都能得到街道和社區人員協助，而且大部分二手房經紀公司房地產買賣合同都在總部統一管理，無法快捷取得。

建議：由住建部門協調，行業協會牽頭，有償的共享二手房經紀公司的成交實例，由行業協會成立二手房成交實例庫，估價機構根據項目需要，選取案例，徹底解決征收估價中交易實例和可比案例收集真實買賣協議的難題。

2、被征收房屋類似房地產的市場價格很難確定

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收人會拿自己房屋的估價結果與類似房地產的市場價格對比，估價機構就要對類似房地產市場價格進行說明和解釋。《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十條明確了被征收房屋類似房地產的定義和被征收房屋類似房地產市場價格的定義。根據定義，必須搜集大量的類似房地產交易實例，測算在征收價值評估同時點的平均交易價格，才能得到真實可靠的被征收房屋類似房地產的市場價格。這就給估價機構收集類似房地產真實的買賣協議造成了很大難度。再者，有的被征收房屋（如工業房地產、獨棟私房）在征收范圍區域無類似房地產交易，無法明確被征收房屋類似房地產的市場價格。

建議：估價機構根據需要在二手房成交實例庫中選取成交實例，在整體報告中按要求測算被征收房屋類似房地產的市場價格，在分戶估價報告的估價結果中進行說明。被征收房屋類似房地產無成交實例的，在估價結果中說明“被征收房屋類似房地產無成交實例，不能明確類似房地產的市場價格” 。

3、獨棟私房等特殊房地產估價技術路線與修正參數很難確定

在征收估價實際操作中，經常碰到城區成熟區域內的獨棟私房和特殊用途房地產，因歷史原因，土地權屬和房屋權屬登記不規范，房屋占地面積大小不一，登記用途與實際用途不一致，類似房地產的市場交易實例很少。該類房屋征收估價技術路線很難準確確定，修正因素和參數很難準確量化。

建議：因歷史原因，土地權屬和房屋權屬登記不規范，登記用途與實際用途不一致的情況先由征收部門組織相關部門進行書面認定和明確，估價機構根據認定和明確的結果進行估價。行業協會組織相關專家和估價師對特殊房地產的價格影響因素和參數進行調查分析，運用科學的方法測算并量化，統一標準和參數。

4、空坪隙地面積和規劃指標很難認定和處理

在征收估價實際操作中，經常碰到空坪隙地的補償問題，空坪隙地面積和規劃指標很難認定。實際操作中經常采用房屋基底面積+房屋正面、側面倒影面積確定房屋占地面積，用總的有效用地面積減去房屋占地面積得到空坪隙地面積，該方法有一定的道理和實際操作性，但沒有考慮規劃、建設、消防等因素的影響。

建議：

A、在實地查勘估價對象時，如現場明確有空坪隙地，且能滿足規劃、建設、消防等建設要求可建房，則可通過國土測繪部門對空坪隙地面積進行測繪，規劃部門出具規劃指標。或按宗地有效用地面積、總建筑面積、實際建筑密度、實際建筑容積率進行核算確定空坪隙地面積和規劃指標，應由房屋征收部門認可。

B、在實地查勘估價對象時，如現場明確有空坪隙地，但不能滿足規劃、建設、消防等建設要求進行建房，則只能視具體情況通過建筑密度、院落、綠化率等因素進行房地產價格修正。   

5、有關技術參數難以確定和統一

征收估價中，難以確定和統一的技術參數主要有：門面樓層修正系數、進深修正系數、寬深比修正系數，不同結構房屋的建安造價，不同結構且不同用途房屋的重置價格，層高修正系數等。

建議：《估價規范》第6章第4點已經明確，估價參數應優先選用房地產估價行業協會組織公布的估價參數。由此建議由行業協會組織相關專家和注冊房地產估價師，根據《估價規范》和征收估價相關文件，通過市場調研，科學分析與測算，制定并發布征收估價相關技術標準，統一相關參數。

6、室內裝飾裝修很難準確估價

在征收估價中，室內裝飾裝修千差萬別，設計風格、施工難易度、裝修材料的品牌規格等因素造成裝飾裝修價格相差很大。估價師在這方面的知識和經驗不足，很難準確估價。

建議：首先是估價機構書面通知被征收人提供裝飾裝修的施工合同、設計圖紙、工程結算等相關資料，然后請專業的裝飾裝修造價師給予專業幫助，并從現場查勘、資料審核、價格測算全過程參與，得出準確的估價結果。

7、機械設備很難準確估價

我國的工業體系完善，機械設備種類繁多。征收估價實際操作中，品牌和價格千差萬別，估價師在這方面的知識和經驗不足，很難準確估價。

建議：首先是估價機構書面通知被征收人提供固定資產清冊、機械設備清單、設備購置及運輸和安裝費用的有效憑證；然后請專業的設備工程師或資產評估師給予專業幫助，一同進行現場查勘核實、資料審核；最后根據機械設備的性質和使用情況，按可繼續利用設備（又分為可搬遷設備和不可搬遷設備）、報廢設備（報廢設備原則上不予補償）進行分類測算，得出準確的估價結果。

三、結束語

估價機構應當建立健全內部管理制度，對本機構的評估專業人員遵守法律、行政法規和評估準則的情況進行教育和監督；建立健全質量控制制度，提高執業整體水平，保證評估報告的客觀、真實、合理。執業估價師應當誠信守法，努力提高專業技能，盡職盡責、依法獨立、客觀、公證的執業。行業協會應當加強自律管理，制定執業準則和職業道德準則，建立交流學習和信息共享機制，根據行業執業所需制定并發布權威的相關技術標準和參數標準。估價機構、執業估價師、估價行業協會應以資產評估法等法律法規和估價規范為準繩，共同努力，提高行業的整體執業水平，解決好城市房屋征收估價中的要點和難點。城市房屋征收估價工作，要讓老百姓放心和認可；要讓監督、審計部門放心和認可；要在法律上無瑕疵；要為城市發展和經濟建設做貢獻。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國資產評估法》;

[2]《國有土地上房屋征收與補償條例》-國務院令第590號;

[3]關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知-建房[2011]77號;

[4]《湖南省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》-湖南省人民政府令第268號;

[5]《房地產估價規范》-GB/T50291-2015;

[6] 《國有土地上房屋征收與補償典型案例匯編》-2017年4月；

 

來源：湖南中信發房地產評估有限公司 張延榆 盛海建 陳玲