房地產抵押估價：不可或缺但須改進
房地產抵押估價：不可或缺但須改進
柴 強
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長
長期以來，房地產抵押估價是防范信貸風險的一道重要防線，是估價機構的主要業務之一。然而近年來，房地產抵押貸款中不要評估、惡性壓低評估費、炒作“免評估費”、用自動評估或預評估代替正式估價，以及“高估多貸”等不正常、不規范的現象叢生。對此，估價業內高度關注、反映強烈。在此，簡要談些個人看法。
一、房地產抵押估價十分必要且非常重要
我國《商業銀行法》第三十六條規定，商業銀行貸款，借款人應當提供擔保；商業銀行應當對抵押物的價值以及實現抵押權的可行性等進行嚴格審查。因此，為了掌握抵押物的客觀合理價值等，根據相關法律法規要求和國際通行做法，商業銀行需要第三方估價機構提供獨立、客觀、公正、專業的抵押物價值意見及相關建議。
房地產抵押估價不僅關系到抵押當事人的合法權益，還關系到信貸風險乃至國家金融安全。即使由第三方估價機構進行房地產抵押估價，如果對其監管不夠，也可能出現嚴重問題。全國政協副主席、香港特別行政區第四任行政長官梁振英先生在2019年出版的《足跡與夢想：評估行業回顧與展望》一書的序中寫道：“境外的經驗說明，股市崩盤、企業倒閉和銀行出現大量房地產壞賬的主要原因，往往是不規范的房地產評估。”例如，20世紀80年代的美國儲蓄與貸款危機，不規范的房地產抵押估價被認為是主要原因之一；2008年的全球金融危機，估價師的獨立性受到金融機構不當干預被認為是背后原因之一；而歐洲特別是德國的金融較為穩定，規范、謹慎的房地產抵押價值評估被認為是重要因素之一。因此，規范的房地產抵押估價十分必要且非常重要。
二、國有商業銀行的房地產抵押估價應屬于法定評估
我國《城市房地產管理法》第三十四條規定“國家實行房地產價格評估制度”。《資產評估法》第三條規定：“涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規規定需要評估的（以下稱法定評估），應當依法委托評估機構評估。”據此，國有商業銀行的房地產抵押估價應屬于“法定評估”，即“強制性評估”或“必須評估”，也就是必須依法委托房地產估價機構評估。
如果不委托評估機構評估，國有商業銀行將可能要承擔法律責任。特別是在不委托評估機構評估的情況下，如果未來出現不能按期收回貸款，有關人員尤其是有關負責人將可能要被追責。例如，《資產評估法》第五十一條規定：“違反本法規定，應當委托評估機構進行法定評估而未委托的，由有關部門責令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
三、二手住房成交參考價格不一定低于抵押評估價
2021年2月以來，為了提高二手住房市場信息透明度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，深圳、成都、寧波、西安等城市先后發布了二手住房成交參考價格（以下稱參考價），預計還會有更多的城市發布參考價。從整體來看，參考價低于市場價格。即使如此，商業銀行在發放房地產抵押貸款前，仍然有必要委托評估抵押價值。
這是因為參考價通常是住宅小區的平均價格，小區內必然有一些住宅的價值低于參考價。例如，那些有特殊不利影響或質量瑕疵、權利負擔、欠繳稅費等的房地產，如周邊環境差、采光受到遮擋、戶型不方正、發生過非正常死亡事件（即所謂兇宅）等的住宅。在沒有評估價的情況下，就無法判斷參考價一定低于抵押價值。商業銀行如果僅依據參考價確定貸款額，難免會出現多貸款的情況，帶來信貸風險。因此，商業銀行在審批房地產抵押貸款時，參考價、評估價都應當有，然后在它們中選擇較低的作為確定貸款額的參考依據。
四、商業銀行不應為了節省評估費而不委托評估
房地產抵押估價從過去的借款人委托并支付評估費，改為商業銀行委托并支付評估費，是一大進步。這可以防范在借款人委托的情況下，借款人趁機要求估價機構高估帶來的風險。但同時也出現了某些商業銀行為了節省評估費而惡性壓低評估費，甚至不委托評估的情況。但是，商業銀行應當清楚，不能為了節省評估費而不委托評估或惡性壓低評估費。因為國有商業銀行的房地產抵押估價屬于法定評估，如果不委托評估，將會給國有商業銀行及其人員特別是有關負責人，帶來難以估量的潛在風險；而過低的評估費，將難以保證應有的評估質量，最終受害的將是商業銀行。
對于上述房地產抵押估價的必要性、重要性，國有商業銀行的房地產抵押估價屬于法定評估、不委托評估將帶來的風險，過低評估費所導致的評估質量低等問題，各級房地產估價行業組織、估價機構和估價師，應通過多種渠道、采取多種方式與商業銀行及其相關人員溝通、說明和提示。
五、自動評估有其特殊用途但需防止被濫用
自動評估是現代科技發展及其在房地產估價領域應用的產物，有其特殊的優勢和作用，可使商業銀行快速、低成本得到評估結果。但是，自動評估一般沒有評估專業人員對抵押房地產進行現場調查，存在評估不夠精細、不符合《資產評估法》和國家標準規范的要求等重大缺陷。因此，自動評估不是正式估價，不能越界，更不能代替正式估價。
為此，既要給自動評估設置底線和邊界，不讓其濫用，不使其誤導商業銀行等貸款人，也要給自動評估尋找合適的出路。自動評估可用于貸前初步了解抵押物的市場價格或價值，貸后抵押物的市場價格或價值監測與重估，以及快速檢驗委托評估的評估價是否超出了正常合理區間。此外還需指出的是，預估單、詢價單、價格咨詢報告等，都不是正式估價報告，不具有正式估價報告的法律效力，起不到正式估價報告的作用。
實際上，為商業銀行等貸款人提供自動評估服務的企業或平臺，基本上是房地產估價機構或其創辦的，理應對自動評估的使用范圍和性質有較好的認知。這些提供自動評估服務的企業或平臺之間，以及與估價機構之間，應加強溝通交流，增進理解，避免惡性競爭。各級房地產估價行業組織也應采取適當方式與提供自動評估服務的企業或平臺溝通、說明和提示。
六、房地產經紀機構及人員不得擾亂抵押估價秩序
目前，評估費改由貸款銀行支付后，仍有某些房地產經紀機構和人員違法違規向借款人收取評估費，或在代辦貸款等服務收費中加收評估費。抵押估價應由借貸當事人的貸款銀行或借款人委托。在評估費由貸款銀行支付的情況下，按照誰委托誰付費原則，抵押估價業務應由貸款銀行委托，而非房地產經紀機構委托。此外，那些宣稱不再向借款人收取評估費的房地產經紀機構或相關互聯網平臺企業及其人員，不得借評估費改由貸款銀行支付之機炒作“免評估費”，誤導消費者。房地產經紀機構及其人員更不得為了促成房地產交易，迎合買房人的多貸款要求，利用渠道優勢脅迫估價機構和估價師高估價。估價機構和估價師也不得與借款人、經紀人員、金融機構從業人員等惡意串通“高估多貸”。
對此，中房學已與有關房地產經紀機構、互聯網平臺企業溝通和說明，并將繼續關注有關動態，特別是提醒廣大房地產經紀機構、估價機構及其人員，如有“高估多貸”行為，就可能被認定為助長炒房、助推房價、擾亂房地產市場秩序等違法違規行為，將會給自己帶來嚴重后果。
七、房地產估價機構和估價師要勤勉謹慎做好抵押估價
對待房地產抵押估價，希望廣大房地產估價機構和估價師做到以下幾點：
一是要嚴肅認真總結相關經驗教訓，清醒認識過去抵押估價中的不足，努力提供“貨真價實”的高質量抵押估價服務。較具體一點來說，要從形式上的估價轉向實質上的估價，必須嚴格履行完整的估價程序，全面、仔細地對抵押房地產進行實地查勘，豐富估價報告和估價結果的內容。例如，同時提供抵押房地產的抵押價值、抵押凈值、市場價值、市場價格，并對這些價值、價格進行專業的比較分析；提供抵押房地產價值、價格的歷史變化情況和未來趨勢，如提供該類房地產長期以來或近年來的相關價格指數圖；提供抵押房地產變現能力分析與風險提示，有針對性地說明抵押房地產是否易于處置變現，是否具有較好的變現能力和債權保障作用，特別是指出可能存在的不利于變現的因素和相關風險。通過上述改進，以更好地滿足商業銀行深入了解抵押物價值以及實現抵押權的可行性等的需要，使商業銀行深切感受到房地產抵押估價本身“有價值”，從而使房地產抵押估價活動進入“正循環”。
二是要做“有尊嚴的服務者”，不得以惡性壓價等不正當手段招攬抵押估價業務。惡性壓價不僅嚴重損害估價行業的專業形象和社會形象，而且屬于違法違規行為，是《資產評估法》等法律法規明令禁止的。如《資產評估法》第二十條規定，評估機構不得以惡性壓價等不正當手段招攬業務。《房地產估價機構管理辦法》第三十三條規定，房地產估價機構不得以“惡意壓低收費等方式進行不正當競爭”。此外，評估費過低還難以保證估價質量，會嚴重損害估價委托人和估價報告使用人的利益，也會給估價機構和估價師帶來很大的潛在風險，最終使估價機構自身不可持續發展，相當于“集體慢性自殺”。
三是要堅定和增強信心，正確認識抵押估價業務的未來發展空間。從長期看，房地產抵押活動是不斷增加的，抵押估價業務是不斷增長的。這是因為現代社會，融資活動普遍而活躍，貸款是主要的融資渠道和方式之一。由于房地產有良好的債權保障作用，商業銀行等貸款人往往要求借款人將房地產抵押，以保障其債權實現。特別是未來房地產市場發展變化的不確定性因素更加復雜，房地產價格不會像過去那樣只漲不跌，尤其是中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清2021年6月提醒包括商業銀行在內的單位和個人：“押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價”。因此，商業銀行為了防范信貸風險，將更加需要規范、精細、高質量的房地產抵押估價服務，抵押估價業務仍有很大的市場空間。