房地產正面臨精細化調控和綠色轉型
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中國經濟時報記者 徐蔚冰
“中國正面臨著開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的時間點，這是我國房地產業走向新階段的一個標志。因為開啟現代化新征程，不是過去發展模式的線性延續，也不是西方現代化的簡單復制，而是要建設人與自然共生的現代化，這個大的轉型對房地產業發展有非常深刻的含義。”8月3日，在中國社科院生態文明研究所、中國社科院國家未來城市實驗室、社科文獻出版社等聯合召開的“保障性租賃住房與房地產業發展”研討會上，中國社科院生態文明研究所所長張永生如是說。張永生認為，這個轉型會給我國房地產的理論和政策研究開辟更遠大的前途，有很多新目標會出來，新的理論和政策都需要我們去研究和揭示。
房地產調控更加精細化
在接受中國經濟時報記者采訪時，張永生表示，房地產市場狀況、經營狀況和政府監管密不可分的。從去年下半年到今年一季度，國家出臺了一系列的對房地產業相關調控政策。房企“三道紅線”與銀行“兩個上限”強化監管。2020年8月份，住建部和央行召開重點房地產企業座談會，提出重點房企資金監測和融資管理的新規則。一是剔除預售款的資產負債率不超過70%；二是凈負債率不超過100%；三是現金短債比不小于1。業內通常稱為“三道紅線”。
根據2019年年報計算，我國100家上市房企可以分為紅、橙、黃、綠四檔，如果三道紅線都越過了就是“紅”，越過兩道紅線是“橙”，有一道紅線越過是“黃”，三道紅線都沒有達到就是“綠”。企業從紅、橙、黃、綠來看分別是22家、36家、28家和14家。其中，我們把非綠色的“紅、橙、黃”加在一起是86家，上市房企根據新規則需要逐步降低杠桿率。這是2019年的情況。當前的情況有比較大的變化，將來要跟蹤研究。
“兩個上限”，2020年12月31日，央行、銀保監會下發關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知。根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分五檔設置銀行房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。相關企業做了過渡性的安排，如果越線，在兩年內要作調整。
“三道紅線”和“兩個上限”的提出，一方面體現出對房地產金融風險的防范；另一方面也體現出對房地產市場的調控。實際是調控的細化，過去沒有到企業內部調控其財務狀況、經營狀況比例，這次是進入到企業內部細化了調控。
出臺了“兩集中”土地市場供給新規則。2021年2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。實施“兩集中”土地出讓制度的試點城市22個。
存量房市場納入調控范圍。2021年2月8日深圳市住建局在官網發布關于二手房成交參考價格的三則通知。同時發布了首份《深圳市住宅小區二手住房成交參考價格表》，3月22日成都市發布了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出建立二手住房成交參考價格發布機制。
張永生認為，“三道紅線”“兩個上限”和存量房價格調控，這一切都明確了房地產調控政策精細化趨向，將使政策時效進一步增強。換句話說，過去對房地產的調控沒有進入細化層面，現在能夠精準把握調控力度和效果，時度效會進一步增強。
房地產業正面臨綠色轉型
張永生表示，過去房地產對應的是傳統的工業化模式以及在此基礎上形成的城鎮化和區域經濟。現在傳統的工業化模式不可持續，需要進行轉型，需要有新的城鎮化模式，城鎮化的內容和方式都要發生深刻變化。對城市和鄉村定義也要發生變化。經濟發展空間涵義也會發生變化。這種轉變是生態文明要研究的內容，它和房地產有非常深刻的聯系。比如，近兩年在新冠肺炎疫情條件下房地產需求不僅沒有萎縮，反而是大幅度擴大，這背后的理論問題是對住房價值的重新思考。住房不僅是給人提供一個居所，還給大家提供安全感。
在談到和生態文明直接相關的環境和文化對房地產的價值影響時，張永生認為，同樣的房地產，同樣的投入，同樣的成本，同樣的物理品質，當環境和文化不一樣的時候價值也會不一樣。這些對房地產估價的理論和方法，如果從生態文明的視角來看也有一些新的啟發和含義。比如，在雙碳目標下房地產也面臨轉型。比如建筑鋼材的強度，中國鋼產量占全球57%，進出口低于5%，大量的鋼材都是用在國內的需求。房地產占了38%，住宅占了28%，這些都是接下來需要研究的重點議題。
張永生認為，今后整個經濟發展模式會向綠色發展，在這個基礎上建立的城鎮化模式、房地產模式都會發生深刻變化。