三部門出新政圍堵房屋交易“陰陽合同”、防止抵押高估高貸

近日，兩張與二手房交易貸款有關的截圖在金融圈、地產圈引起陣陣騷動，各種“解毒”鋪天蓋地，銀行信貸人員理解是要降杠桿，地產經紀人看起來這是變相提高首付。

截圖內容顯示：

1.各銀行在辦理個人住房貨款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數作為審核依據，以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

2.個人貸款的受理和發放將調整受理流程，先提供確定房產價值的網簽買賣合同后，才能報送銀行申請貸款。

3.抵押登記部門也將同步調整，對于網簽價格低于銀行申請貸款價格的房產價格的金額的，產權部門將不予以登記，且將相關貸款材料返到監管部門追究責任。

其實意思一樣，就是國家進一步規范二手房交易行為，防止個人購房過度加杠桿，杜絕或減少“陰陽合同”逃稅問題，讓房產價格回歸價值，促房地產評估價更加客觀、合理。

以上內容實際是金融機構落實三部門有關部署。近期，住房城鄉建設部會同人民銀行、銀監會，按照“房住不炒”定位，就規范購房融資行為，加強房地產領域反洗錢工作發出通知。

通知要求各地房產管理部門、地方金融監管部門會同人民銀行、銀監會各派出機構建立聯動工作機制，加強信息互通和部門間協作。各地房產管理部門要向相關銀行業金融機構提供新建商品房、二手房網簽備案合同及住房套數等信息的實時查詢服務，銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。

為什么會有“陰陽合同”？

“陰陽合同”出現主要目的是為了達到“少稅"和"多貸"。

因為以往不動產交易登記、稅務機關及金融機構有關房地產交易行為信息不能互聯互通，“陰陽合同”就成了荒謬而又真實存在事實。目前在一宗二手房買賣交易環節中，可能存在有四個價格：

1.實際成交價

買賣雙方實際交易合同價格。

2.合同網簽備案價

向有關部門申報核定交易稅費合同價格。

3.稅務部門計稅價

該價格現一般由稅務部門自動評估系統確定，如深圳的房地產價格評估系統。

4.銀行貸款時的評估價

該價格一般由銀行內部評估或委托外部房地產價格評估機構評估確定。

實際情況是一方面合同網簽備案價遠低于實際成交價。在二手房買賣交易中，買賣雙方在辦理過戶登記時，很多交易稅費與房產交易價格掛鉤，因此，為逃避國家正常的稅收，買賣雙方大多選擇以遠低于實際成交價的虛假價格辦理過戶登記手續，從而另外簽訂一份交易價格較低的“陰”合同。

稅務部門為了杜絕這種高價低報逃避稅收行為，在征稅時稅務部門建設房屋評估系統會對交易價格進行核定評估，從成形成征收評估價。

另一方面，有購房者為了盡可能地以較低的資金購買房產，會選擇說服賣配合另行簽訂一份高于真實成交價的合同，以向申請銀行按揭貸款，達到“高評高貸”的目的。

銀行出于內部風險管理需要，則又重新對房屋進行評估，形成銀行評估價格，并以客戶的申報交易價格與銀行房屋評估價進行比較，以低價作為計算貸款額度依據。

正是由于銀行評估價是確定貸款額度重要參考依據。在這其中，有些評估行為容易容到人為影響，評估師獨立性受到干預，從而降低了評估客觀性，造成高估高貸，高杠桿。

2017年8月16日，南方都市報曾報道《龍崗一手房當二手房“高評高貸” 房價備案219萬房貸高達617萬》正是以上種種奇怪行為的真實案例之一。

新政在于促多種價格趨同

讓房產價值回歸

本次三部門新政核心之一在于加強部門聯動協作。政策強調各地房產管理部門要向相關銀行業金融機構提供新建商品房、二手房網簽備案合同及住房套數等信息的實時查詢服務。銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，將房產管理部門備案的抵押合同作為放款依據之一，并以網簽備案合同價款（交易計稅價格）、房屋抵押評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

各部門房產交易信息共享后，將網簽備案合同價格（交易計稅價格）將作為貸款額度計算依據之一。政策的基本出發點是促房屋買賣合同的真實成交價、納稅的網簽合同備案價和貸款的申報價趨同，在打擊高估高貸，去杠桿的同時，也杜絕或減少“陰陽合同”逃稅行為，簡接上也減少了抵押貸款房屋價格評估的人為干預因素，讓房產價格回歸價值。