“長沙模式”的經驗與啟示

住房問題關系民生福祉。2020年以來，黨的十九屆五中全會、2020年中央經濟工作會議等重要會議多次指出堅持“房住不炒”，促進房地產市場平穩健康發展，足見住房問題的重要性。由于與土地、財政、金融等方面聯系緊密，房價高企的問題一直難以解決。住房和城鄉建設部在《建設工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》的文章，對“長沙模式”予以了充分的肯定。作為一個經濟發展迅速、人口大量流入的中部省會城市，長沙市的住房價格一直較為合理，其做法可以為其他城市房地產市場平穩健康發展提供值得借鑒的經驗。

 

1 長沙市住房市場基本情況

長沙市的房價水平較為合理。根據國家統計局的數據，2019年，長沙市住宅商品房平均銷售價格8227元/平方米，在35個大中城市中僅高于銀川和蘭州（見圖1），是《2020城市商業魅力排行榜》中新一線城市里住宅商品房平均銷售價格最低的城市。從房價收入比來看，《2019年全國50城房價收入比報告》中的數據顯示，長沙市2019年的房價收入比為6.4，是典型城市中最低的。比照國際上通常認為的4～6的房價收入比合理區間，長沙市的房價收入比在50個典型城市中也最為合理。

 

圖1：2019年35個大中城市住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）

 

數據來源：國家統計局

雖然房價處于較低水平，但是長沙市的經濟社會發展在國內已處于較高水平。2019年，長沙市的GDP達到了11574億元，在全國排名第16，城鎮居民人均可支配收入55211元，在36個省會城市及計劃單列市中排名第9。低房價和高收入吸引了大量人口流向長沙。2019年，長沙市常住人口達到839.45萬人，較2018年增長23.98萬人，常住人口增長速度在中部地區城市中無出其右。2016到2019年，長沙市的常住人口增長了74.9萬人，在各大城市中僅次于深圳、廣州、杭州、西安、重慶，排在第6位。人口流入為長沙市的經濟發展帶來了充足的勞動力，推動了長沙市的經濟增長；經濟增長則帶來了收入水平的提高，增強了長沙市對人口的吸引力。低房價和大量流入人口給長沙市的住房市場帶來大量新增需求。從銷售量方面來看，國家統計局的數據顯示，2017年以來，長沙市的住宅商品房銷售面積呈現出穩定的小幅上升趨勢，從2017年的1823.81萬平方米升至2019年的2005.91萬平方米，銷售規模在35個大中城市中排在第5位。大量的新增住房需求也給長沙市的房價帶來了上漲的壓力。2017年末到2019年末，長沙市的新建商品住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數年均增速分別為7.8%和3.3%，在國家統計局公布的70個大中城市中處于中等偏上水平，但考慮到長沙市同期的GDP和城鎮居民人均可支配收入年均增長速度皆超過8%，且在2017到2019年間，長沙市的新建商品住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數同比增速總體呈下降的趨勢（見圖2），可以認為長沙市住房價格的增長速度是合理的。
圖2：長沙市住宅銷售價格指數（上年同月=100）

 

低房價和高收入帶來的另一個好處是有效控制了長沙市的住戶杠桿率水平。第一財經統計的數據顯示，2019年，長沙市住戶杠桿率水平為48.9%，在統計的30個大中城市中排在第23位（見表1），處于合理水平。合理的杠桿率水平可以有效降低房地產金融風險。
表1：30個大中城市住戶杠桿率水平

城市	杠桿率（%）	城市	杠桿率（%）	城市	杠桿率（%）
杭州	103.2	昆明	62.6	蘇州	51.2
廈門	96.3	西安	62.4	哈爾濱	49.0
溫州	91.1	中山	60.3	長沙	48.9
海口	83.8	北京	59.4	呼和浩特	41.8
深圳	82.3	保定	57.9	青島	39.9
珠海	75.6	寧波	57.4	大連	38.8
廣州	73.4	重慶	57.0	常州	31.7
南京	71.3	沈陽	56.7	威海	25.9
上海	68.2	成都	55.9	無錫	24.0
合肥	66.0	石家莊	54.0	煙臺	20.1

數據來源：第一財經

2 “長沙模式”采取的主要措施長沙市能有效地控制好住房價格，降低房地產金融風險，與其采取的一系列措施是息息相關的。住房的供給和需求決定住房價格，長沙市政府通過采取加強住房宏觀調控、增加土地供給、大力發展保障性住房三個措施，對供給端和需求端同時強化管理，雙管齊下，從而保證了長沙市房地產市場的平穩健康發展。嚴格的住房宏觀調控政策是“長沙模式”獲得成功最重要的因素。長沙市的住房宏觀調控覆蓋供給和需求兩端，總體來看，長沙市出臺住房住房宏觀調控政策的頻率與長沙市房價的變化情況是高度相關的，在房價增長相對較快的2017和2018年，長沙市政府出臺的住房住房宏觀調控政策較為密集，在房價較為平穩的2019年，長沙市政府出臺宏觀調控政策的數量較少。從供給端來看，長沙市政府將在限購區購買的住房自取得不動產權屬證書起至可上市交易的年限延長至4年，企業購買的住房為5年，以限制投機行為；明確規定了商品住房的平均利潤率，以此限制了商品住房的價格區間；對安居型住宅和租賃住房給予支持政策，推動租購同權，確保全體人民“住有所居”（見表2）。
表2：長沙市供給端房地產宏觀調控政策

時間	主要措施
2017年5月	在限購區域內購買的商品住房，需取得不動產權屬證書滿2年后方可上市交易。
2017年9月	在本市購買的商品住房（含二手住房，下同），需取得不動產權屬證書滿3年方可上市交易。
2017年11月	明確了長沙市限價商品住房基準價格的計算方法，限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成，平均利潤率為6%~8%。
2018年6月	住宅用地供應實行商品住宅用地和安居型住宅用地掛鉤，安居型住宅用地占比不少于60%。安居型住房優先供應首套剛需購房群體，采取限房價方式供地。在本市限購區域內購買的商品住房，須取得不動產權屬證書滿4年后方可上市交易。企業已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。
2018年8月	到2022年，通過政府統籌、企業建設、市場盤活等方式，新增各類租賃住房不少于500萬平方米，其中新建200萬平方米以上租賃住房、盤活300萬平方米以上存量住房。長期租賃、持居住證(合法就業)且符合條件的承租人，按規定在我市享有公共衛生、社會保障、計劃生育、法律援助等國家規定的基本公共服務。可提取住房公積金支付房租。
2019年12月	商品住房價格由成本+利潤+稅金構成，平均利潤率為6%~8%。

數據來源：作者整理

從需求端來看，長沙市政府以堅持住房的居住屬性、抑制投機炒房行為、滿足居民的基本居住需求為目標，多次對限購、稅費等政策進行調整（見表3）。一是先后對非本市戶籍和本市戶籍家庭的購房套數作出限制，并將本市戶籍家庭在取得第1套住房不動產權屬證后再購買第2套住房的年限提高至4年。二是禁止未成年人、落戶學校集體戶口的在校大學生、企業在限購區內購買住房，對父母投靠、夫妻離婚等情況的購房資格也作出了明確限制。三是規定限購區內的“限競商品房”和新建商品房中的144平方米(含)以下戶型的普通商品住房要優先滿足首套剛需購房群體。四是提高住房轉讓個人所得稅，停止家庭購買第二套改善性住房的契稅優惠政策，加強住房公積金貸款的管理。
表3：長沙市需求端房地產宏觀調控政策

時間	主要措施
2017年3月	暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。無住房的非本市戶籍家庭限購1套住房。首套房首付比例不低于30%。
2017年5月	暫停對在限購區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）。暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。
2017年9月	本市戶籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不動產權屬證書滿3年后，方可購買第2套商品住房。
2018年3月	長沙市限購區域內“限房價、競地價”的商品住房項目(不含定向限價房)和新建商品住房項目中144平方米(含)以下戶型的普通商品住房，將優先滿足首套剛需購房群體。
2018年6月	本市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房。父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨家庭在限購區域內購買商品住房。未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區域內購買商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。暫停企業在限購區域內購買商品住房。
2018年6月	市區（含望城區、高新區）、長沙縣其他個人轉讓住房個人所得稅核定征收率由1%調整為2%，非住房個人所得稅核定征收率由1.88%調整為2%。
2018年6月	繳存職工在長沙市限購區域內購買家庭第二套住房申請住房公積金貸款的，首付款比例不得低于60%。繳存職工購買商品房的裝修款不計入總房價進行住房公積金貸款。
2019年4月	停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，對個人購買家庭第二套改善性住房按4%的稅率征收契稅
2019年9月	在長沙工作、具有專科及以上學歷或技師及以上職業資格的人才，首套房不受戶籍和個稅、社保繳存時間的限制。

數據來源：作者整理

長沙市政府采取的另一個有效措施是增加土地供給。土地供給是住房供給的直接決定因素，通過增加土地供給，可以有效增加住房供給，抑制住房價格上漲。2015－2019年，長沙市的土地供應面積總體呈增長趨勢，尤其是住宅用地供應，從2016年的83萬平方米供應增至2019年的555萬平方米（見圖3）。雖然在短期內土地無法轉化成住宅，但是住宅用地的快速增加表明未來的住房供給充足，可以有效影響購房人的預期。
圖3：2015－2019年長沙市土地供應面積（萬平方米）

 

在增加土地供應的同時，長沙市對地價也進行了限制。2019年，長沙市的住宅用地成交樓面價格為3787元/平方米，在40個主要城市中排在第25位（見圖4），在地價較高的城六區，9成以上的居住用地是以“限價地”的形式掛牌出售的。

圖4：2019年全國主要城市住宅用地成交樓面價格（元/平方米）

 

 

長沙市政府采取的第三個措施是加強保障性住房建設。保障性住房不但可以有效滿足中低收入人群的住房需求，而且可以減少整個住房市場上的住房需求，從而減緩房價上漲。據統計，截至2019年4月，長沙市累計建設(籌集)各類保障房22.92萬套，其中經濟適用房13.48萬套，公共租賃住房9.44萬套。長沙市不斷豐富公共租賃住房房源籌集渠道，通過收購、回租、吸引社會資本建設等方式多渠道籌集房源，其中盤活農民安置房作為公租房10047套，通過購買、改建閑置房源作為公租房8392套，用人單位自建公共租賃住房4.05萬套。同時，長沙市政府大力精簡公共租賃住房審批流程，縮短審批時間。經過一系列努力，長沙市城鎮住房保障覆蓋率從2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出全國省會城市平均水平3個百分點，解決了20多萬戶家庭的住房問題。

3 關于“長沙模式”可復制性的幾點思考“長沙模式”的成功，離不開長沙市政府采取的一系列措施，但必須注意到，長沙市有其自身特點，有適合“長沙模式”取得成功的土壤，其經驗未必放諸四海而皆準，但可以為其他地區提供借鑒。第一，嚴格的房地產宏觀調控政策值得各個城市學習。從嚴格的調控政策可以看出長沙市政府堅決抑制房價上漲的決心。實際上，通過房地產宏觀調控政策抑制房價上漲是各地政府的通用手段，但很少有地方政府抑制房價的決心像長沙一樣堅決。眾所周知，房價的快速上漲會擠占實體經濟的資源，過高的房價會增加生產成本，長期來看不利于經濟發展，但由于地方財政過度依賴土地，加之地方政府的行為存在短視性，使得地方政府通過高房價、高地價滿足地方財政開支，沒有動機改變現狀。為此，一方面需要加強對各地方政府實施房地產長效機制方案的考核，督促地方政府推動房地產市場健康平穩發展；另一方面需要增加中央對地方的財政轉移支付力度，給予地方政府與其事權相匹配的財權。當然，要從根本上解決問題，仍要立足于經濟發展，因此房價的過快上漲必須受到限制。第二，供應土地量應因地制宜。長沙市的土地儲備較為充足，因而可以通過供應土地增加住房供給來平抑房價，但該方法不具有普適性。對于我國大多數土地資源較為充足的城市而言，通過增加土地供給滿足增長的住房需求是可行的，但對于許多大城市而言，土地資源極為稀缺，供給不易增加。以北京市和深圳市為例，雖然北京市仍有大量土地可以供給市場，但大多在區位條件較差和配套設施建設不足的地區，難以與職住平衡的住房需求相適應。深圳市由于土地面積較小，能供給市場的土地資源有限，住宅用地則更為稀缺。在土地供給難以滿足需求時，一方面應注意盤活核心區域的存量土地，提高土地利用效率；另一方面應在都市群和城市圈建設的基礎上，統籌區域協調發展，建設1小時通勤圈，充分利用周邊地區的土地資源，緩解土地資源緊張的問題。與此同時，也應大力推進戶籍制度改革，減少教育、醫療等公共服務帶來的土地、住房溢價，保障通勤圈內的居民能享受到同等權益。第三，保障性住房和租賃住房建設應大力推廣。保障性住房和租賃住房供給可以有效滿足居民居住需求，減少購房需求，穩定房價。我國雖已建成了世界上最大的保障性住房體系，也擁有著世界上規模最大的租賃住房人口，但保障性住房和租賃住房制度仍存在不少問題。尤其是租賃住房，雖然有許多年輕人已經接受長期租房居住，但租賃關系的不穩定和承租人的弱勢地位讓許多人難以把租賃住房當成自己真正的家。且保障性住房和租賃住房的特點是盈利能力不足，項目對社會力量沒有吸引力。因此，一方面要對保障性住房和租賃住房在土地、金融等方面給予充分的政策支持；另一方面要加強管理，保障居住人長期穩定的居住權利，并能享受與購房人同等的社會公共服務。第四，各個城市應努力引導市場形成合理預期。預期是影響房價漲跌的重要因素，當預期看漲時，住房的投資屬性會被放大，當預期看跌時，住房的投資屬性則會被大幅弱化。在許多城市，住房價格的非理性上漲正是由于市場上形成了房價還會繼續飆升的預期。長沙市通過一系列措施，讓市場形成了“讓炒房客有去無回”的預期，形成了由消費需求主導的住房市場，保持了住房市場的平穩。因此，各城市須通過宏觀調控、監測預警、輿論引導等一系列措施，讓市場看到政府確保住房市場平穩健康發展的決心。預期形成后，在由消費需求主導的住房市場上，住房的價格及價格的漲幅通常都是較為合理的。

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單爽丨住房和城鄉建設部政策研究中心，助理研究員本文轉自2021年《中國房地產》1月上旬刊