馬光遠(yuǎn)：“共有產(chǎn)權(quán)房”會讓房價(jià)大幅度下降嗎？

近日，北京市出臺了有關(guān)“共有產(chǎn)權(quán)房”管理辦法征求意見稿。

根據(jù)意見稿，北京市的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

按照北京市有關(guān)部門的解釋，北京市的“共有產(chǎn)權(quán)住房”是對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范。

北京市推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”主要供應(yīng)給符合限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中一個(gè)最大的亮點(diǎn)是，非北京戶籍的“新北京人”的分配比例達(dá)到了30%。

根據(jù)意見稿的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

綜上所述，我將北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”界定為具有一定保障性質(zhì)的普通商品房。其最大的特點(diǎn)是，政府和購買人共同享有房屋的所有權(quán)，并在轉(zhuǎn)讓、出租等方面相對于一般商品房有一定的限制。

需要指出的是，北京市的“共有產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)新鮮的事物。

根據(jù)筆者的考證，“共有產(chǎn)權(quán)房”最早源自英國，英國的共有產(chǎn)權(quán)房并非保障性質(zhì)，而是完全的商品房。只是為了減輕購房者的壓力，由政府和購房者共同出資取得產(chǎn)權(quán)。

在中國，2007年江蘇淮安就推出了替代經(jīng)濟(jì)適用房的“共有產(chǎn)權(quán)房”模式。當(dāng)年淮安的“共有產(chǎn)權(quán)”作為保障性住房的探索性事物，其政策設(shè)計(jì)的基本要義是：政府將原來供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差、政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產(chǎn)權(quán)比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。也就是說，這是一種由政府和個(gè)人共同擁有產(chǎn)權(quán)的商品房，房價(jià)等同市場價(jià)。

但與一般商品房不同的是，因?yàn)橛姓某鲑Y，在某種程度上緩解了購房人初次買房的資金壓力，而且“共有產(chǎn)權(quán)”的個(gè)人產(chǎn)權(quán)人可以在五年之內(nèi)，可以原有的價(jià)格回購。從實(shí)際效果看，共有產(chǎn)權(quán)房自2007年進(jìn)行試點(diǎn)以來，解決了千余戶家庭的住房困難。

當(dāng)時(shí)，對于淮安的“共有產(chǎn)權(quán)房”模式，我發(fā)表了數(shù)篇文章進(jìn)行探討?？傮w而言，我認(rèn)為，作為一種立足于解決經(jīng)濟(jì)適用房各種弊端的替代模式，“共有產(chǎn)權(quán)”有一定的意義，但在房屋定價(jià)、政府占有份額等方面，存在很多模糊和爭議之處。比如，按照當(dāng)時(shí)的模式，政府占房屋產(chǎn)權(quán)的30%，但這30%并非政府真正出錢，而是以土地出讓金以及政府對經(jīng)濟(jì)使用房的政策等換算，政府政策能否換算成政府出資，這是值得商榷的。

相對于淮安模式，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”，房子的“商品屬性”更多，而保障屬性更少。是過去“自住房”的升級優(yōu)化版。這是相對于淮安模式我認(rèn)為進(jìn)步的地方。

對于過去的“淮安模式”，我批評最多的是將政府的保障政策內(nèi)化為政府的出資，事實(shí)上是侵占了低收入階層本來應(yīng)該獲得的福利。北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”的商品屬性增多，將使得房屋的產(chǎn)權(quán)和政府的出資更加透明。所以，問題的關(guān)鍵仍然是“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)問題。

既然北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”濫觴于以前的“自住房”，自住房和周邊的商品房比較，政府定價(jià)低于周邊商品房30%。

按照目前的意見稿，“共有產(chǎn)權(quán)房”的定價(jià)規(guī)則是其銷售均價(jià)，低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

“共有產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)權(quán)份額又是如何確定的，“購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格的比例確定?！?/SPAN>

什么意思？

還是以“自住房”的定價(jià)為例，以前自住房的售價(jià)低于周邊同地段普通商品房售價(jià)的30%，但你以前買的“自住房”是完全產(chǎn)權(quán)的，但在轉(zhuǎn)換為“共有產(chǎn)權(quán)房”之后，售價(jià)也可能低于同地段售價(jià)的30%，但你得到的是一個(gè)只有70%產(chǎn)權(quán)的房子。

也就是說，共有產(chǎn)權(quán)房的個(gè)人出資額等同于自住房的出資額，這意味著目前購買人獲得的70％的產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于以前自住房的全部產(chǎn)權(quán)，也就是說，用這些錢以前可以獲得全部產(chǎn)權(quán)，但現(xiàn)在只能獲得70％的產(chǎn)權(quán)，這意味著，在房子品質(zhì)等不變的情況下，你購買到的共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)相對于以前的自住房縮水了30%。

如果考慮到“共有產(chǎn)權(quán)房”仍然具有一定的保障性質(zhì)，在限價(jià)的情況下，房子的品質(zhì)其實(shí)在很多情況下是難以和周邊真正的商品房相提并論的。這是基本的事實(shí)。但一般商品房不存在未來的轉(zhuǎn)讓問題，而目前的“共有產(chǎn)權(quán)房”在轉(zhuǎn)讓等等方面都有很多限制。

按照筆者以前對“共有產(chǎn)權(quán)房”的設(shè)想，真正的“共有產(chǎn)權(quán)”，應(yīng)該完全按照商品房的模式來建設(shè)，在土地出讓，售價(jià)等方面和普通商品房沒有任何區(qū)別，如果政府要“共有產(chǎn)權(quán)”，比如30%，這30%就應(yīng)該直接體現(xiàn)為土地價(jià)格的折讓，也就是把這30%的價(jià)格沖抵土地出讓金即可，這樣產(chǎn)權(quán)非常清晰，購房者也得到了真正的實(shí)惠，同時(shí)，由于完全按照商品房的模式，也不怕房屋質(zhì)量缺斤短兩。這才是“共有產(chǎn)權(quán)房”真正應(yīng)該采用的模式。

目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端極為明顯。等于以前的自住房只是改了個(gè)名字叫“共有產(chǎn)權(quán)房”，價(jià)格沒變，面積沒變，但產(chǎn)權(quán)少了30%。這叫讓利嗎？